美國房產投資,資本增值VS租金收益哪個更賺?

2019-05-31 - 1063

進行海外房產投資時,投資者往往看重兩點——"資本增值"及"租金收益",既有強勁資本增長又有高租金回報的房子,自然是投資者的最愛。但是這種完美情況實屬罕見,要看機遇。所以,通常情況下,投資者需要在這兩者之間做出孰重孰輕的抉擇,那么到底是該優先考慮資本增值還是租金回報呢?哪個更賺?

美國房產投資

資本增值 or 租金回報


資本增值?

資本增值就是所謂的Capital Gain or Capital Growth,也就是房產現有資產價值減除購入時之價格,所賺取或損失之價值。即當持有的可變賣資產(此為房產),在脫手時,其賣價高于原先購進成本,即產生利潤,此利潤為已實現的資本利得。


租金收益?


租金收益就是ROI(Return on Investment)or Rental Yield,也就是指租金回報率。它是指租房獲得租金與房屋價錢的比值。租金回報率可用以衡量房產的投資收益情況,可以反映市場的真實需求。


首先,投資房產的時候,追求強勁的資本增長似乎是一個顯而易見的選擇,因為這個選擇有著產生長期資本收益的潛能。但是,高資本增長房產的凈租金回報率往往較低,因為這意味著這些房產的相關費用(比如按揭利息和其他成本)會更高。


而如果是租金回報率較高的房產,則通常是租金收入高于費用支出,這意味著投資本身是在為自己房產支付成本,這也意味著房產在產生現金儲備,這些現金儲備可用于償還貸款或其他用途。


看一個案例:


以美國為例,當然其他國家也同樣適用。

假設有兩套價值均為40萬美元的房產可供選擇。

房產A的預期資本年增長率為7%,租金回報率為4%,

房產B的資本增長率為4%,租金回報率為7%。

(兩者互換的回報率)


假設購置獲得的價格、金融方面的支出和持有成本都相同。


下表說明了15年后可能的財務狀況:



可以看出,15年后,房產A的價值大大高于房產B的價值,而在投資期間,房產B產生的現金流則大大高于房產A。


還可以看到,15年后,由于房產A強勁的資本增長,兩套房產的租金差距縮小。但這是基于租金水平可以與資本增長趨勢保持一致(以保持收益)的假設,實際情況不一定如此。




最終選擇:


這兩個策略都能為投資者帶來不錯的總體回報和收益,但是它們的贏利和風險各不相同。答案可以歸結為個人的需求和目標,最好通過詳細的財務分析來確定,包括考慮一些假設情景和現金流情況。


如果是首次置業或希望每個月都能產生現金流,則可以優先考慮“租金收益”;


如果資金充裕,投資多套房產,那么合理的建議就是可選其中幾套是高租金回報率的房產,然后你可以使用多余的現金來支付另外幾套低回報率房產(但高資本增值)的凈開支。這可以幫助你平衡收支的同時,又可以實現部分房產的高資本收益(未來某一個最佳時刻售出的時候)。


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